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A partir de hoje 15-06-2017 há novas regras no arrendamento

 As alterações ao Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) entram em vigor esta quinta-feira, permitindo a prorrogação por oito anos do período transitório de atualização das rendas antigas, segundo um diploma publicado no Diário da República.

Além do NRAU, sofrem alterações a partir de hoje o Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (RJOPA) e o Código Civil em artigos relacionadas com o arrendamento.

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 Em declarações à Lusa, a coordenadora do grupo de trabalho parlamentar de Habitação, Helena Roseta (PS), aconselhou os inquilinos que estão com processos em mão a verificarem se são abrangidos ou não pela nova legislação.

 “Se os contratos de arrendamento ainda estão em vigor e se estão abrangidos por estas alterações que incluem as pessoas com mais de 65 anos e os inquilinos que têm rendimentos baixos, naturalmente beneficiarão”, afirmou a deputada Helena Roseta, sublinhando que a situação se mantém “mesmo que já tenham recebido cartas para fim de contrato”.

A principal alteração introduzida ao NRAU foi a prorrogação por oito anos (mais três anos em relação aos cinco anos estabelecidos inicialmente) do período transitório de atualização das rendas antigas.

Neste âmbito, o período transitório de atualização das rendas dos contratos anteriores a 1990 vai prolongar-se até 2020 e aplica-se a todos os arrendatários com Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) inferior a cinco Retribuições Mínimas Nacionais Anuais (RMNA) – 38.990 euros -, independentemente da idade.

Em vigor desde 2012, o NRAU estabeleceu que as rendas anteriores a 1990 seriam atualizadas, permitindo aumentar as rendas mais antigas através de um processo de negociação entre senhorio e inquilino ou com base em 1/15 do valor patrimonial fiscal do imóvel.

O senhorio só pode promover a transição do contrato para o NRAU “findo o prazo de oito anos”. Após o período transitório, “no silêncio ou na falta de acordo das partes acerca do tipo ou da duração do contrato, este considera-se celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos”.

No caso dos arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência igual ou superior a 60% e em que o RABC do agregado familiar é inferior a cinco RMNA, o prazo de aplicação do NRAU é prorrogado por dez anos.

Em relação ao RJOPA, o diploma define como obras de remodelação ou restauro profundos as empreitadas cujo “custo da obra a realizar no locado, incluindo imposto sobre valor acrescentado, corresponda, pelo menos, a 25% do seu valor patrimonial tributário constante da matriz do locado ou proporcionalmente calculado, se este valor não disser exclusivamente respeito ao locado 

Sobre a denúncia do contrato, a desocupação tem lugar no prazo de 60 dias contados da receção da confirmação e os arrendatários têm direito a uma indemnização que “deve ser paga 50% após a efetivação da denúncia e o restante no ato da entrega do locado, sob pena de ineficácia”.

Já o Código Civil aumenta de dois para cinco anos o período de celebração dos contratos de arrendamento e aumenta de dois para três meses o período de tolerância por falta de pagamento da renda.

Para espelhar as alterações ao NRAU e ao RJOPA, o Código Civil aumenta de seis meses para um ano o período mínimo da comunicação prévia ao arrendatário em caso de denúncia justificada do contrato.

Credito para casa? Novas regras

A 1 de janeiro de 2018, entraram em vigor novas regras para o crédito à habitação. Decreto-lei aperta o cerco aos bancos, que vão ter de prestar mais informação aos consumidores e aos fiadores.

A partir deste ano, contratar crédito à habitação tem regras novas. Tudo para que os clientes e fiadores possam tomar uma decisão ainda mais informada na hora de pedir um empréstimo para a casa. O Banco de Portugal (BdP) aproveitou o arranque do ano novo para recordar essas novas regras, que entraram em vigor a 1 de janeiro. Regras que os portugueses devem conhecer.

O que muda? No global, quatro pontos essenciais relacionados com a documentação fornecida ao consumidor, assim como mudanças nos prazos e uma alteração à medida do custo de crédito. Nos tópicos seguintes, o ECO resume o essencial:

O banco fica vinculado à proposta de crédito durante 30 dias.

Esqueça as propostas que mudam de um dia para o outro. “As instituições de crédito ficam vinculadas à proposta contratual apresentada ao consumidor durante um prazo mínimo de 30 dias”, aponta o BdP.

O contrato não pode ser assinado na primeira semana.

Quando lhe for feita uma proposta, além de esta se manter em cima da mesa durante um mês, não pode ser assinada nos primeiros sete dias. O objetivo é permitir comparar outras propostas, como escreve o regulador: “Com esta medida, pretende-se garantir que o consumidor e o fiador têm tempo suficiente para ponderar as implicações do crédito e tomar uma decisão esclarecida.”

A FIN passa a ser FINE.

É a sigla para Ficha de Informação Normalizada Europeia. O documento já existia, mas passa agora a seguir o modelo europeu. A FINE tem as informações mais básicas relacionadas com o crédito em causa e “deve ser disponibilizada ao consumidor em dois momentos distintos”: no momento da simulação e depois quando o crédito for aprovado pela instituição, altura em que deverá ainda ser fornecida a minuta do contrato. “Os fiadores também passam a ter direito a receber uma cópia da FINE do empréstimo aprovado e da minuta do contrato de crédito”, sublinha o BdP.

O custo de crédito passa a ser avaliado com base na TAEG (taxa anual de encargos efetiva global), ao invés da TAE (taxa anual efetiva).

Segundo o BdP, “a TAEG mede com maior precisão o custo total do crédito para o cliente”, uma vez que reflete todos os custos e encargos, seja com os juros, comissões e impostos, seja com os seguros exigidos, entre outros. O BdP alerta apenas que, na TAEG, não entram custos notariais e importâncias a pagar por falha de alguma das obrigações do contrato por parte do cliente.

Mas há mais. Como o ECO já tinha resumido em setembro, o decreto-lei que entrou agora em vigor prevê também um dever de assistência ao consumidor para que escolha o empréstimo que melhor se adequa às suas necessidades e proíbe os bancos de remunerarem os funcionários, direta ou indiretamente, com base no “número de pedidos de crédito aprovados e de contratos celebrados”.

A instituição de crédito fica também obrigada a avaliar a solvabilidade do consumidor antes da assinatura do contrato, uma avaliação que serve, sobretudo, para verificar a capacidade e propensão do consumidor para cumprir o contrato que está a assinar. Por fim, os bancos ficam obrigados a prestar assistência aos devedores.

Se vai pedir um crédito à habitação, saiba o que muda em janeiro nas letras pequeninas

É na Ficha de Informação Normalizada que se encontra discriminado o spread e todas as taxas e taxinhas que vai ter de pagar para compensar um spread eventualmente mais baixo. Em muitos casos, o spread baixo sai mais caro ao fim do ano do que um spread um pouco mais alto mas com menos serviços associados.

Comecemos pelo óbvio. A FINE tem mais um E que a FIN. Passa a ser a Ficha de Informação Normalizada (E)uropeia. Ou seja, passa a ser um documento igual em toda a Europa - e a partir de agora também em Portugal. Tem mais informação do que a FIN, por isso é boa para nós, consumidores. Desde que a saibamos ler, claro. Está cheia de letras miudinhas, mas acredite que é para nosso benefício.

Ao receber a FINE de 3, 4, ou 5 bancos (os que consultar) vai ser mais fácil comparar exatamente o que estão a “oferecer-lhe” em relação ao seu crédito à habitação ou hipotecário.

O cliente deve receber uma FINE sempre que faz a simulação do empréstimo, tendo por base a informação por si prestada à instituição, e, posteriormente, aquando da comunicação da aprovação do contrato de crédito, refletindo as características do empréstimo efetivamente aprovado pela instituição. Portanto, não assuma que não precisa de ler outra vez a segunda FINE. Pode ser diferente daquela que o convenceu a optar por aquele banco.

O que deve procurar na FINE, na qual vai encontrar, a partir de 1 de janeiro:

• A taxa anual de encargos efetiva global (TAEG);

• A taxa anual nominal (TAN) aplicável ao empréstimo de acordo com o tipo de taxa de juro (taxa fixa, variável ou mista);

• Comissões, despesas, seguros exigidos e outros custos;

• O montante do empréstimo e o montante total a reembolsar (MTIC);

• A periodicidade e o montante das prestações;

• E a informação sobre os produtos e serviços financeiros contratados, como vendas associadas facultativas, se aplicável.

Em resumo, a TAER (que inclui todas as despesas, e não apenas o spread) acaba e passa a chamar-se TAEG. E tem mais informação detalhada sobre o que vai realmente pagar se assumir aquele empréstimo.

Assim, quer o crédito ao consumo quer o crédito à habitação passam a ser definidos pela TAEG. É muito importante que fixe isto. É menos uma sigla a atrapalhar.

Com estas informações, a partir de agora (antes já era, mas a partir de janeiro ainda mais) já não pode dizer que não sabia. Nunca se esqueça de que quando assina um documento, é porque concorda. Se assina sem ler, e depois é apanhado de surpresa, a culpa não é dos outros.